30
son dönemde yazılanları okuyunca, kendimce okurları doğru bilgilendirmek adına bir şeyler aktarmaya karar verdim. çünkü m2 si 12.000 dolarlar falan havalarda uçuşmaya başladı. umarım bilgi kirliliği bir nebze yok olur.
öncelikle bizim ne kadar arsamız var?
efendim ilk gün 20 dönüm arsamız vardı, sonra yaklaşık 1,1 milyar bedelle emlak konuttan 40 dönüm daha alındı toplamda 60 dönüm oldu.
buna ilave sayın başkan ın 14 mayısta bir röportajı oldu. orada 20 dönüm daha bağışçıdan
kazandırılan arazi olduğunu ifade etti.
bununla birlikte arazimiz 80 dönümdür.
https://x.com/.../1790397821054595463
ikincisi, bu arsanın ne kadarı konut imarlı?
yani ne kadarına konut yapabileceğiz?
şimdi bir link paylaşıyorum,
https://www.emlakkonut.com.tr/...df16032018103446.pdf
bu linkte daha önce kendi 20 dönümünü emlak konuta verdiğimiz hali ile toplamda yaklaşık 60 dönüm üzerinden ihaleye çıkmış gelir paylaşımlı işin ihale ilanı bulunmaktadır.
bu ilanın 2. sayfasında arazi bilgileri paylaşılmıştır. buna göre yaklaşık 63 dönümlük arsanın:
42.000 m2 si konut
1.500 m2 si dini tesis
5.000 m2 si ilk öğretim alanı
ve kalan 14.000 m2 de parktır.
yani bizim yuvarlayarak 80 dönüm dediğimiz arazinin, 60 dönümlük kısmının ancak 42 dönümü konut kompozisyonuna uygundur.
kalan 20 dönümle alakalı bir bilgimiz yok. başkan çok yeni açıkladı fakat, 1/4 ü park geri kalanı konut kabulü yaparsak buradan da yaklaşık 16.000 m2 konut imarlı arazi gelir.
yani toplamda bizim elimizde yaklaşık 58.000 m2 konut imarlı arazi var demektir.
üçüncüsü, satılabilir alan ne? kapalı alan ne?
efendim, yukarıda ihale ilanını paylaştığım linkte yine aynı sayfada emsal bilgisi var. florya arazisi için bu sayı 1,3 tür.
buradan hareketle emsale konu zemin üstü yapı alanı yaklaşık 75.000 m2 olmaktadır.
piyasada satılabilir alan bürüt inşaat alanı üzerinden yürümektedir. planlı imarlar yönetmeliğine göre istanbulda bürüt faktör katsayısını yaklaşık 1,3 alırsak; yaklaşık 100.000 m2 satılabilir alan hesaplarız.
ilaveten bu alanı oluşturmak için satılamayan alan ( teknik alanlar, sığınak, sosyal tesis gibi..)
teşkil etmek gerekir. bunları da yaklaşık %20 dersek, bizim toplam yaklaşık inşaat kapalı alanımız da 120.000 m2 olur.
bu bölümde özet geçiyorum,
arsamız toplam 80 dönüm.
satabileceğimiz alan 100.000 m2 ve
120.000 m2 kapalı inşaat alanımız var.
dördüncüsü,
ortalama maliyet ve satış fiyatları ne?
maliyet için yapacağınız konut ne kadar lüksse o kadar maliyet etkilenir. ama 1.000 usd/m2
kabul edelim bunun altına zaten zor düşer. ilaveten satış vb. soft maliyetleri de koyalım, zemin riskini vs de ekleyip 1.200 usd/m2 kabul edelim. bu fiyat kdv hariçtir.
satış için konu biraz daha karışık. bir çok gayrimenkul değerleme ilkesi var. ama biz zamana yaymadan proje sonundaki olası değerlemeleri vs yi içine yedirerek 6.000 usd/m2 diyelim. ( benzer proejlerden değer alınmıştır. koru florya, avrupa konakları, ekşinar konakları gibi…) bu fiyata kdv dahildir.
beşincisi, toplam satış gelirim ve maliyetim ne?
yukardaki bütün bilgilerin özetinde,
toplam maliyet 120.000*1200 = 144m usd olmaktadır.
kdv dahil yaklaşık 173m usd olmaktadır.
satış ise, 100.000*6.000= 600m usd olmaktadır.
bu hesaba göre, yaklaşık kar 427 m usd vergi öncesi kar hesaplanmakta olup,
gelir vergisinden sonra net 320 m usd kar olmaktadır.
sonuç olarak, galatasaray ın florya’dan net 320m usd kazanma potansiyeli var. bu rakam artı eksi %10 oynayabilir. yani milyar dolarları falan görüyorum çok şaşırıyorum. bunun gerçekleşmesi için net alanı 50 m2 1+1 i 50 milyon tl ye falan satmanız gerekir. bu mümkün değildir.
bu işi kendiniz yaparsanız inşaat bi %20 ilerlesin gerekirse satmayalım kadar kredi çekersiniz. onun maliyeti yaklaşık 10 musd kabul edelim.
müteaahit olursa da çıkan haberlere göre demek ki bu işten bi 30 ile 50 m usd arasında kar vermeniz gerekir. o zaman da kendimiz yapalım birine verelim farkı 40-50m usd bandında olur.
inşaatı kendiniz yaparsanız şöyle önemli bir konu var, nakit akışı bozmayacak şekilde inşaat maliyeti karşılığında finansmanı bulmanız gerekir. basına yansıyan konunun yani, dursun bey ile erden beyin arasındaki fikir ayrılığının tam açıklaması da bu sanırım. biz yapalım ve yapmayalımın arasındaki 50m usd. potansiyel kazanç, belki de başka bakış açısıyla 3 tane zaniolo ve olası avrupa’da kupa başarısı. ya da işi ben yapcam diye orataya çıkıp yapamama ve olası gelirden de olma.
not.
anlatım ve hesap kolaylığı açısından hep yuvarlanmış değerler kullanılmıştır.
öncelikle bizim ne kadar arsamız var?
efendim ilk gün 20 dönüm arsamız vardı, sonra yaklaşık 1,1 milyar bedelle emlak konuttan 40 dönüm daha alındı toplamda 60 dönüm oldu.
buna ilave sayın başkan ın 14 mayısta bir röportajı oldu. orada 20 dönüm daha bağışçıdan
kazandırılan arazi olduğunu ifade etti.
bununla birlikte arazimiz 80 dönümdür.
https://x.com/.../1790397821054595463
ikincisi, bu arsanın ne kadarı konut imarlı?
yani ne kadarına konut yapabileceğiz?
şimdi bir link paylaşıyorum,
https://www.emlakkonut.com.tr/...df16032018103446.pdf
bu linkte daha önce kendi 20 dönümünü emlak konuta verdiğimiz hali ile toplamda yaklaşık 60 dönüm üzerinden ihaleye çıkmış gelir paylaşımlı işin ihale ilanı bulunmaktadır.
bu ilanın 2. sayfasında arazi bilgileri paylaşılmıştır. buna göre yaklaşık 63 dönümlük arsanın:
42.000 m2 si konut
1.500 m2 si dini tesis
5.000 m2 si ilk öğretim alanı
ve kalan 14.000 m2 de parktır.
yani bizim yuvarlayarak 80 dönüm dediğimiz arazinin, 60 dönümlük kısmının ancak 42 dönümü konut kompozisyonuna uygundur.
kalan 20 dönümle alakalı bir bilgimiz yok. başkan çok yeni açıkladı fakat, 1/4 ü park geri kalanı konut kabulü yaparsak buradan da yaklaşık 16.000 m2 konut imarlı arazi gelir.
yani toplamda bizim elimizde yaklaşık 58.000 m2 konut imarlı arazi var demektir.
üçüncüsü, satılabilir alan ne? kapalı alan ne?
efendim, yukarıda ihale ilanını paylaştığım linkte yine aynı sayfada emsal bilgisi var. florya arazisi için bu sayı 1,3 tür.
buradan hareketle emsale konu zemin üstü yapı alanı yaklaşık 75.000 m2 olmaktadır.
piyasada satılabilir alan bürüt inşaat alanı üzerinden yürümektedir. planlı imarlar yönetmeliğine göre istanbulda bürüt faktör katsayısını yaklaşık 1,3 alırsak; yaklaşık 100.000 m2 satılabilir alan hesaplarız.
ilaveten bu alanı oluşturmak için satılamayan alan ( teknik alanlar, sığınak, sosyal tesis gibi..)
teşkil etmek gerekir. bunları da yaklaşık %20 dersek, bizim toplam yaklaşık inşaat kapalı alanımız da 120.000 m2 olur.
bu bölümde özet geçiyorum,
arsamız toplam 80 dönüm.
satabileceğimiz alan 100.000 m2 ve
120.000 m2 kapalı inşaat alanımız var.
dördüncüsü,
ortalama maliyet ve satış fiyatları ne?
maliyet için yapacağınız konut ne kadar lüksse o kadar maliyet etkilenir. ama 1.000 usd/m2
kabul edelim bunun altına zaten zor düşer. ilaveten satış vb. soft maliyetleri de koyalım, zemin riskini vs de ekleyip 1.200 usd/m2 kabul edelim. bu fiyat kdv hariçtir.
satış için konu biraz daha karışık. bir çok gayrimenkul değerleme ilkesi var. ama biz zamana yaymadan proje sonundaki olası değerlemeleri vs yi içine yedirerek 6.000 usd/m2 diyelim. ( benzer proejlerden değer alınmıştır. koru florya, avrupa konakları, ekşinar konakları gibi…) bu fiyata kdv dahildir.
beşincisi, toplam satış gelirim ve maliyetim ne?
yukardaki bütün bilgilerin özetinde,
toplam maliyet 120.000*1200 = 144m usd olmaktadır.
kdv dahil yaklaşık 173m usd olmaktadır.
satış ise, 100.000*6.000= 600m usd olmaktadır.
bu hesaba göre, yaklaşık kar 427 m usd vergi öncesi kar hesaplanmakta olup,
gelir vergisinden sonra net 320 m usd kar olmaktadır.
sonuç olarak, galatasaray ın florya’dan net 320m usd kazanma potansiyeli var. bu rakam artı eksi %10 oynayabilir. yani milyar dolarları falan görüyorum çok şaşırıyorum. bunun gerçekleşmesi için net alanı 50 m2 1+1 i 50 milyon tl ye falan satmanız gerekir. bu mümkün değildir.
bu işi kendiniz yaparsanız inşaat bi %20 ilerlesin gerekirse satmayalım kadar kredi çekersiniz. onun maliyeti yaklaşık 10 musd kabul edelim.
müteaahit olursa da çıkan haberlere göre demek ki bu işten bi 30 ile 50 m usd arasında kar vermeniz gerekir. o zaman da kendimiz yapalım birine verelim farkı 40-50m usd bandında olur.
inşaatı kendiniz yaparsanız şöyle önemli bir konu var, nakit akışı bozmayacak şekilde inşaat maliyeti karşılığında finansmanı bulmanız gerekir. basına yansıyan konunun yani, dursun bey ile erden beyin arasındaki fikir ayrılığının tam açıklaması da bu sanırım. biz yapalım ve yapmayalımın arasındaki 50m usd. potansiyel kazanç, belki de başka bakış açısıyla 3 tane zaniolo ve olası avrupa’da kupa başarısı. ya da işi ben yapcam diye orataya çıkıp yapamama ve olası gelirden de olma.
not.
anlatım ve hesap kolaylığı açısından hep yuvarlanmış değerler kullanılmıştır.
