1
emlak konut gyo tarafından "arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı yöntemi" ile yapılacak ihale.
ihale öncesinde dursun özbek ve yönetiminin, galatasaray genel kurulu'ndan yetki alırken yeterince şeffaf davranmaması ve bu süreçte kullandıkları çelişkili ifadeler yapılacak ihaleye şüpheyle yaklaşmamızı ve temkinli olmamızı gerektiriyor. bu doğrultuda galatasaray camiasının ihaleyi daha bilinçli takip edebilmesi adına bu yazıyı kaleme alma ihtiyacı hissettim.
öncelikle gerek emlak konut'un gerek ihaleye katılan firmaların önemli bir gerçeği akıllarından çıkarmamaları lazım; bu arsanın sahibi sıradan bir kurum değil, galatasaray. binlerce üyesi, milyonlarca taraftarı olan, ülkenin en önemli camialarından biri. bir anlamda ülkenin en büyük sivil toplum örgütü. böylesi büyük bir camianın çok daha yakından takip edeceği bu ihalede gerekli rekabet ortamının sağlanamaması veya ihalenin olmadık rakamlarla sonuçlanması hem emlak konut'un kurumsal kimliğine hem de ihaleyi alacak firmanın imajına büyük zarar verir. zarar vermenin de ötesinde olası bu türden şaibeli bir sonuç bu işte adı geçen tüm kişi ve kurumları, mevcut galatasaray yönetimi de dahil, zan altında bırakır.
bu işin içinde yer alan veya yer alacak her kişi ve kurum tüm bu süreci milyonlarca insanın çok titizlikle takip edeceğinin farkında olmalı ve ona göre hareket etmelidir.
galatasaray camiası da şunun bilincinde olmalıdır; riva arazisi, gerektiği gibi hakkaniyetli bir şekilde ihale edildiği taktirde, galatasaray'ın tüm borçlarını kapatacak değerdedir ve galatasaray'ın en değerli mülküdür.
peki gelelim ihalenin içeriğine.
ihale hasılat paylaşımı yöntemi ile yapılıyor. yani ihaleye katılacak firmalar, türk lirası olarak ne kadar hasılat elde edeceğini ve yüzde olarak bu hasılatın ne kadarını galatasaray'a vereceğini tekliflerinde belirtecekler.
öncelikle proje sonunda ne kadar hasılat elde edileceğini yaklaşık olarak da olsa hesaplamamız mümkün. bu konuda iki önemli done var elimizde; inşaat alanı ve emsallerden hareketle bölgedeki metrekare satış fiyatları. bu ikisini çarptığımızda proje sonunda elde edilecek hasılatı da bulmuş olacağız.
bununla birlikte inşaat alanı maalesef tartışmalı hale gelmiş durumda. ihale ilanında 174 bin m2 inşaat alanı gözükse de, dursun özbek genel kurul'dan yetki alırken bu rakamın 400 bin m2 olacağını beyan etmişti. büyük bir skandal olarak nitelediğimiz bu duruma dursun özbek kendince bir açıklama getirmiş, ilanda çıkan ve emsal üzerinden hesaplanan inşaat alanının önemli olmadığını, ihale sonrası alınacak ruhsatla bu inşaat alanının artış göstereceğini ve genel kurulda vaat ettiği 400 bin m2 inşaat alanının geçerli olduğunu ifade etmişti.
emlak konut'la görüşmeleri tek yetkili isim olarak yürüten dursun özbek'e bu konuda güvenmek zorundayız. her iki tarafın ketum tutumuyla söz konusu görüşmelerin şeffaf bir şekilde yürütülmemesi, ancak ve ancak verilen sözler ve taahhütler üzerinden bir hesaplama yapmamızı mümkün kılıyor. bu doğrultuda hesaplarımızda kullanacağımız inşaat alanını, emlak konut'un kendisine verdiği söz üzerine, dursun özbek'in genel kurula verdiği taahhüte uygun olarak 400 bin m2 alacağız.
şimdi bulmamız gereken, emsallerden yola çıkarak bölge metrekare satış fiyatları.
bölgede emsal olarak dikkate alabileceğimiz, geçmiş dönemde gerçekleştirilmiş iki önemli proje var; riva konakları ve antriva projeleri. her iki proje de galatasaray'a ait riva arazisinin yaklaşık onda biri büyüklüğünde bir alanda gerçekleştirilmiş, bu nedenle de çok daha sınırlı sosyal donatı ve rekreasyon alanlarına sahipler. üstelik bu projelerin yılları 2007 ve 2010. yani galatasaray'ın riva arazisine dair bulacağımız m2 satış fiyatı için bu projelerde yer alan emsallerin m2 satış fiyatlarını rahatlıkla taban fiyat olarak alabiliriz. gerek galatasaray'ın marka değeri, gerek arsa büyüklüğü, gerek sosyal donatı ve rekreasyon alanlarının fazlalığı, gerekse çok daha yeni yapılara sahip olacak olması galatasaray'ın riva arsasında inşa edilecek projeyi çok daha değerli kılıyor. bu doğrultuda taban fiyatımızı belirlemek için bölgedeki emsallere göz atacak olursak;
antriva projesinden satılık bir villa;
https://www.hurriyetemlak.com/...villa/detay/26188573
m2 fiyatı yaklaşık 3500 dolar.
riva konakları projesinden başka bir villa;
https://www.hurriyetemlak.com/...villa/detay/10286352
m2 fiyatı yaklaşık 2900 dolar.
bölgeden bir başka emsal;
https://www.hurriyetemlak.com/...-villa/detay/8718748
m2 fiyatı yaklaşık 3300 dolar.
bu emsalleri çoğaltmak mümkün. görüleceği üzere bölgedeki villaların m2 fiyatları taşınmazların iç özelliklerine bağlı olarak 3000 ila 3500 dolar arasında değişiyor. yukarıda saydığımız ve galatsaray'ın riva projesini çok daha değerli kılan bir çok etkeni göz ardı etsek dahi, hesaplarda kullanacağımız m2 taban fiyatını emsallerden yola çıkarak rahatlıkla 3500 dolar alabiliriz. (burada şu da unutulmamalıdır; yukarıda bahsi geçen galatasaray'ın arsası lehine pek çok etken bu fiyatı çok daha yukarılara çekecektir, çekmelidir.)
sonuç olarak hasılat hesabımızda kullanacağımız iki değeri belirlemiş olduk. inşaat alanı, emlak konut'un kendisine verdiği sözden yola çıkarak dursun özbek'in genel kurula taahhütü olan 400 bin m2; metrekare satış fiyatı ise emsallerden yola çıkarak minimum 3500 dolar/m2. bu değerlerle proje sonunda elde edilecek hasılatı hesaplarsak;
400.000 m2 x 3.500 usd/m2 = 1,4 milyar usd = 4,9 milyar tl
şimdi gelelim ihaledeki en önemli rakam olan hasılat paylaşım yüzdesine.
istanbulda lüks konut projelerinde yükleniciler yüzde yirmi ila yüzde otuz arasında değişen oranlar karşılığında iş yapıyor. ihalede hasılat paylaşım oranını rahatlıkla yüzde yetmiş alabiliriz. rekreasyon alanları ve sosyal donatıların büyüklüğünü ve bu unsurların yüklenici açısından ekstra maliyet oluşturacağını hesaba katsanız dahi, bu oranı, yani hasılat paylaşım yüzdesini, çekebileceğiniz minimum rakam yüzde altmış olur.
velhasıl, bölgede gerçekleştirilen projelerden ve şu an satışta olan emsallerden hareketle ihalede ortaya çıkacak hasılat değeri minimum 4,9 milyar tl; hasılat paylaşım yüzdesi ise minimum % 60 olmalıdır. bu rakamların altına düşülmesi durumunda galatasaray zarara uğratılmış demektir. bu rakamların altında açıklanacak bir ihale sonucu dursun özbek yönetimi başta olmak üzere, emlak konut ve ihaleyi alan firmayı töhmet altında bırakacaktır.
not: ihalenin direkt konusu olmasa da bu taban rakamlarla proje sonunda galatasaray'ın eline geçmesi gereken para(minimum);
(4,9 milyar tl) x (% 60) = 2,94 milyar tl
ancak bu paranın yüzde yirmisi yapılan protokol gereği emlak konut'a bırakılacak.
ihale öncesinde dursun özbek ve yönetiminin, galatasaray genel kurulu'ndan yetki alırken yeterince şeffaf davranmaması ve bu süreçte kullandıkları çelişkili ifadeler yapılacak ihaleye şüpheyle yaklaşmamızı ve temkinli olmamızı gerektiriyor. bu doğrultuda galatasaray camiasının ihaleyi daha bilinçli takip edebilmesi adına bu yazıyı kaleme alma ihtiyacı hissettim.
öncelikle gerek emlak konut'un gerek ihaleye katılan firmaların önemli bir gerçeği akıllarından çıkarmamaları lazım; bu arsanın sahibi sıradan bir kurum değil, galatasaray. binlerce üyesi, milyonlarca taraftarı olan, ülkenin en önemli camialarından biri. bir anlamda ülkenin en büyük sivil toplum örgütü. böylesi büyük bir camianın çok daha yakından takip edeceği bu ihalede gerekli rekabet ortamının sağlanamaması veya ihalenin olmadık rakamlarla sonuçlanması hem emlak konut'un kurumsal kimliğine hem de ihaleyi alacak firmanın imajına büyük zarar verir. zarar vermenin de ötesinde olası bu türden şaibeli bir sonuç bu işte adı geçen tüm kişi ve kurumları, mevcut galatasaray yönetimi de dahil, zan altında bırakır.
bu işin içinde yer alan veya yer alacak her kişi ve kurum tüm bu süreci milyonlarca insanın çok titizlikle takip edeceğinin farkında olmalı ve ona göre hareket etmelidir.
galatasaray camiası da şunun bilincinde olmalıdır; riva arazisi, gerektiği gibi hakkaniyetli bir şekilde ihale edildiği taktirde, galatasaray'ın tüm borçlarını kapatacak değerdedir ve galatasaray'ın en değerli mülküdür.
peki gelelim ihalenin içeriğine.
ihale hasılat paylaşımı yöntemi ile yapılıyor. yani ihaleye katılacak firmalar, türk lirası olarak ne kadar hasılat elde edeceğini ve yüzde olarak bu hasılatın ne kadarını galatasaray'a vereceğini tekliflerinde belirtecekler.
öncelikle proje sonunda ne kadar hasılat elde edileceğini yaklaşık olarak da olsa hesaplamamız mümkün. bu konuda iki önemli done var elimizde; inşaat alanı ve emsallerden hareketle bölgedeki metrekare satış fiyatları. bu ikisini çarptığımızda proje sonunda elde edilecek hasılatı da bulmuş olacağız.
bununla birlikte inşaat alanı maalesef tartışmalı hale gelmiş durumda. ihale ilanında 174 bin m2 inşaat alanı gözükse de, dursun özbek genel kurul'dan yetki alırken bu rakamın 400 bin m2 olacağını beyan etmişti. büyük bir skandal olarak nitelediğimiz bu duruma dursun özbek kendince bir açıklama getirmiş, ilanda çıkan ve emsal üzerinden hesaplanan inşaat alanının önemli olmadığını, ihale sonrası alınacak ruhsatla bu inşaat alanının artış göstereceğini ve genel kurulda vaat ettiği 400 bin m2 inşaat alanının geçerli olduğunu ifade etmişti.
emlak konut'la görüşmeleri tek yetkili isim olarak yürüten dursun özbek'e bu konuda güvenmek zorundayız. her iki tarafın ketum tutumuyla söz konusu görüşmelerin şeffaf bir şekilde yürütülmemesi, ancak ve ancak verilen sözler ve taahhütler üzerinden bir hesaplama yapmamızı mümkün kılıyor. bu doğrultuda hesaplarımızda kullanacağımız inşaat alanını, emlak konut'un kendisine verdiği söz üzerine, dursun özbek'in genel kurula verdiği taahhüte uygun olarak 400 bin m2 alacağız.
şimdi bulmamız gereken, emsallerden yola çıkarak bölge metrekare satış fiyatları.
bölgede emsal olarak dikkate alabileceğimiz, geçmiş dönemde gerçekleştirilmiş iki önemli proje var; riva konakları ve antriva projeleri. her iki proje de galatasaray'a ait riva arazisinin yaklaşık onda biri büyüklüğünde bir alanda gerçekleştirilmiş, bu nedenle de çok daha sınırlı sosyal donatı ve rekreasyon alanlarına sahipler. üstelik bu projelerin yılları 2007 ve 2010. yani galatasaray'ın riva arazisine dair bulacağımız m2 satış fiyatı için bu projelerde yer alan emsallerin m2 satış fiyatlarını rahatlıkla taban fiyat olarak alabiliriz. gerek galatasaray'ın marka değeri, gerek arsa büyüklüğü, gerek sosyal donatı ve rekreasyon alanlarının fazlalığı, gerekse çok daha yeni yapılara sahip olacak olması galatasaray'ın riva arsasında inşa edilecek projeyi çok daha değerli kılıyor. bu doğrultuda taban fiyatımızı belirlemek için bölgedeki emsallere göz atacak olursak;
antriva projesinden satılık bir villa;
https://www.hurriyetemlak.com/...villa/detay/26188573
m2 fiyatı yaklaşık 3500 dolar.
riva konakları projesinden başka bir villa;
https://www.hurriyetemlak.com/...villa/detay/10286352
m2 fiyatı yaklaşık 2900 dolar.
bölgeden bir başka emsal;
https://www.hurriyetemlak.com/...-villa/detay/8718748
m2 fiyatı yaklaşık 3300 dolar.
bu emsalleri çoğaltmak mümkün. görüleceği üzere bölgedeki villaların m2 fiyatları taşınmazların iç özelliklerine bağlı olarak 3000 ila 3500 dolar arasında değişiyor. yukarıda saydığımız ve galatsaray'ın riva projesini çok daha değerli kılan bir çok etkeni göz ardı etsek dahi, hesaplarda kullanacağımız m2 taban fiyatını emsallerden yola çıkarak rahatlıkla 3500 dolar alabiliriz. (burada şu da unutulmamalıdır; yukarıda bahsi geçen galatasaray'ın arsası lehine pek çok etken bu fiyatı çok daha yukarılara çekecektir, çekmelidir.)
sonuç olarak hasılat hesabımızda kullanacağımız iki değeri belirlemiş olduk. inşaat alanı, emlak konut'un kendisine verdiği sözden yola çıkarak dursun özbek'in genel kurula taahhütü olan 400 bin m2; metrekare satış fiyatı ise emsallerden yola çıkarak minimum 3500 dolar/m2. bu değerlerle proje sonunda elde edilecek hasılatı hesaplarsak;
400.000 m2 x 3.500 usd/m2 = 1,4 milyar usd = 4,9 milyar tl
şimdi gelelim ihaledeki en önemli rakam olan hasılat paylaşım yüzdesine.
istanbulda lüks konut projelerinde yükleniciler yüzde yirmi ila yüzde otuz arasında değişen oranlar karşılığında iş yapıyor. ihalede hasılat paylaşım oranını rahatlıkla yüzde yetmiş alabiliriz. rekreasyon alanları ve sosyal donatıların büyüklüğünü ve bu unsurların yüklenici açısından ekstra maliyet oluşturacağını hesaba katsanız dahi, bu oranı, yani hasılat paylaşım yüzdesini, çekebileceğiniz minimum rakam yüzde altmış olur.
velhasıl, bölgede gerçekleştirilen projelerden ve şu an satışta olan emsallerden hareketle ihalede ortaya çıkacak hasılat değeri minimum 4,9 milyar tl; hasılat paylaşım yüzdesi ise minimum % 60 olmalıdır. bu rakamların altına düşülmesi durumunda galatasaray zarara uğratılmış demektir. bu rakamların altında açıklanacak bir ihale sonucu dursun özbek yönetimi başta olmak üzere, emlak konut ve ihaleyi alan firmayı töhmet altında bırakacaktır.
not: ihalenin direkt konusu olmasa da bu taban rakamlarla proje sonunda galatasaray'ın eline geçmesi gereken para(minimum);
(4,9 milyar tl) x (% 60) = 2,94 milyar tl
ancak bu paranın yüzde yirmisi yapılan protokol gereği emlak konut'a bırakılacak.
